Comprar tu primer departamento es una de las decisiones más grandes que vas a tomar. Probablemente pongas ahí los ahorros de años, o te comprometas con un crédito por mucho tiempo. Y justo en ese momento te ponen delante un contrato lleno de palabras como "partida", "gravamen" o "arras" que nadie te explica.
En mi experiencia, la mayoría de problemas con compras de inmuebles se pudieron evitar con una revisión de una hora antes de firmar. Aquí te explico qué revisar antes de comprar un departamento en Lima, en qué orden y qué señales deben hacerte frenar.
1. La partida registral: quién es el dueño de verdad
Cada inmueble inscrito tiene una partida registral en SUNARP: es como su historia clínica. Ahí figuran quién es el propietario, cómo es el inmueble y qué problemas legales tiene encima.
El documento más completo para revisarla es el Certificado Registral Inmobiliario (CRI). Según SUNARP, reúne en un solo papel la descripción del inmueble, los propietarios de los últimos diez años, las cargas y gravámenes vigentes y los títulos pendientes de inscripción. Se pide en línea en el portal de SUNARP.
Lo primero que debes confirmar:
- Que quien te vende es el propietario inscrito. Si no coincide, detente.
- Que el departamento tenga su propia partida (que esté "independizado"). Si solo existe la partida del edificio o del terreno, todavía no puedes inscribir tu compra.
- Que el área y la ubicación coincidan con lo que te están ofreciendo.
- Que el estacionamiento y el depósito, si vienen incluidos, tengan también sus propias partidas.
Si el vendedor está casado
Si el departamento se compró durante el matrimonio, normalmente es un bien de la sociedad conyugal y deben firmar ambos esposos. Si solo firma uno, la venta puede ser cuestionada después. Si alguien firma con un poder, pide verificar en SUNARP que ese poder esté vigente y le permita vender.
Si el nombre del vendedor no coincide con el de la partida, no entregues ni un sol.
2. Cargas y gravámenes: los problemas que vienen con el inmueble
Un gravamen es una carga legal que pesa sobre el inmueble y que, si no se levanta, pasa al nuevo dueño. Los más comunes:
- Hipoteca: el departamento garantiza un préstamo del vendedor. Es normal si todavía le debe al banco, pero debe cancelarse y levantarse en la misma operación.
- Embargo: un juez lo afectó por una deuda del propietario.
- Demandas anotadas: hay un juicio en curso sobre el inmueble.
- Medidas cautelares o bloqueos: limitan que se pueda vender o inscribir.
Revisa también los títulos pendientes: documentos que alguien ya presentó a SUNARP y aún no se inscriben. Si aparece otra venta o una hipoteca pendiente, es una alerta seria.
3. Las deudas que no aparecen en SUNARP
Hay deudas que no figuran en la partida pero igual te pueden afectar:
- Impuesto predial y arbitrios: pide al vendedor la constancia de no adeudo de la municipalidad y los formularios HR y PU del último año.
- Mantenimiento del edificio: pide una constancia de la junta de propietarios de que no debe cuotas.
- Servicios: revisa los últimos recibos de luz, agua y gas.
Aprovecha para pedir el reglamento interno del edificio. Ahí están las reglas sobre mascotas, alquileres, uso de áreas comunes y cómo se reparten los gastos.
4. Las arras: el adelanto que puedes perder (o recuperar doble)
Es muy común que te pidan un adelanto "para separar" el departamento. Ese dinero se llama arras, y el Código Civil distingue dos tipos con efectos muy distintos:
- Arras confirmatorias (artículos 1477 a 1479): confirman que la compra va en serio. Si tú incumples, el vendedor puede quedarse con ellas. Si el vendedor incumple, puedes exigirle el doble.
- Arras de retractación (artículos 1480 a 1483): solo valen en un contrato preparatorio y permiten que cualquiera se eche para atrás. Si tú te retractas, las pierdes; si se retracta el vendedor, te las devuelve dobladas.
Por eso, nunca entregues un adelanto sin un documento escrito que diga qué tipo de arras son, cuánto se entrega, cuál es el precio total y la fecha límite para firmar la compraventa. Y entrégalo siempre por transferencia bancaria, nunca en efectivo.
Un adelanto sin contrato escrito es dinero que difícilmente vas a poder recuperar.
5. La minuta, la escritura y la inscripción
La compraventa pasa por tres documentos, y conviene que entiendas cada uno:
- La minuta: es el contrato de compraventa redactado y firmado por un abogado. Ahí se define todo: precio, forma de pago, fecha de entrega, quién paga qué gastos y qué pasa si alguien incumple.
- La escritura pública: el notario convierte la minuta en un documento público, verifica identidades y deja constancia de cómo se pagó. Por ley, el pago debe hacerse con medios bancarios y quedar registrado en la escritura.
- La inscripción en SUNARP: el notario envía la escritura al registro. Recién cuando se inscribe, tu propiedad queda protegida frente a terceros.
En la minuta, fíjate especialmente en que el vendedor se obligue a entregar el departamento libre de cargas, deudas y ocupantes, y en qué penalidad pagará si se retrasa en la entrega.
6. Los costos que debes calcular
Además del precio, el comprador asume algunos gastos:
- Impuesto de alcabala: lo paga el comprador. Es el 3% del valor que exceda las primeras 10 UIT. En Lima se paga en el SAT. La primera venta que hace una constructora no paga alcabala.
- Honorarios del notario y derechos de inscripción en SUNARP.
- Honorarios del abogado que revisa y redacta la minuta.
Después de comprar: protege tu inmueble
Una vez inscrito a tu nombre, afilia tu partida a la Alerta Registral de SUNARP. Es gratuita y te avisa por correo o SMS si alguien presenta un documento para inscribir algo sobre tu departamento, lo que te da tiempo para reaccionar ante un fraude.
Comprar bien no es cuestión de suerte, sino de revisar en el orden correcto. Si estás en esta situación, cuéntame tu caso y te digo cuál es el camino más corto.
Este artículo es información general y no reemplaza una asesoría legal. Cada caso tiene particularidades que conviene revisar.
