Perder a tu papá o a tu mamá ya es bastante difícil. Y cuando pasan las primeras semanas, aparece otra preocupación: la casa sigue a su nombre y no sabes qué hacer con ella. ¿Se puede vender? ¿Quién la hereda? ¿Hay que ir a juicio?
Te cuento algo que tranquiliza a muchas familias que atiendo: si no hubo testamento y entre ustedes no hay pelea, el camino suele ser una sucesión intestada notarial. Es un trámite ante notario, sin juez, que normalmente se resuelve en pocas semanas. Aquí te explico qué es, qué documentos necesitas y qué pasa con la casa después.
¿Qué es la sucesión intestada notarial?
Es el trámite para que la ley diga quiénes son los herederos de una persona que falleció sin dejar testamento. Su resultado es un acta notarial de declaración de herederos, que luego se inscribe en SUNARP.
Está regulado en la Ley 26662, Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos. "No contencioso" quiere decir que no hay disputa: si alguien se opone con pruebas, el notario detiene el trámite y el caso pasa al Poder Judicial.
Mientras no exista la declaración de herederos inscrita, nadie puede vender ni dividir la casa.
¿Quiénes heredan si no hay testamento?
El Código Civil establece un orden. Cada grupo hereda solo si no hay nadie en el grupo anterior:
- Primer orden: los hijos y demás descendientes.
- Segundo orden: los padres y demás ascendientes.
- Tercer orden: el cónyuge o el conviviente con unión de hecho reconocida.
- Cuarto a sexto orden: hermanos, tíos, sobrinos y primos, según el grado de parentesco.
Ojo con un detalle importante: el cónyuge que sobrevive no queda excluido cuando hay hijos. Hereda junto con ellos, una parte igual a la de cada hijo. Por ejemplo, si quedan tu mamá y tres hermanos, la herencia se reparte entre cuatro.
Antes de empezar: ¿la casa era solo de tu papá?
Si la casa se compró durante el matrimonio, normalmente es un bien de la sociedad de gananciales (los bienes comunes de la pareja). En ese caso, la mitad ya le pertenece a tu mamá por ser su esposa, y solo la otra mitad forma parte de la herencia. Revisar la partida registral del inmueble en SUNARP te dirá a nombre de quién figura y desde cuándo.
Requisitos y documentos
La solicitud la puede presentar cualquiera de los herederos ante un notario del lugar del último domicilio de la persona fallecida. Según la Ley 26662, debe ir firmada por abogado y acompañada de:
- El nombre completo de la persona fallecida.
- Copia certificada del acta de defunción.
- Copias certificadas de las actas de nacimiento de los herederos (o el documento que acredite el reconocimiento o la filiación).
- Acta de matrimonio, o la inscripción de la unión de hecho, si hay cónyuge o conviviente.
- Una relación de los bienes que conozcan, como la casa.
- Certificados de SUNARP que acrediten que no hay testamento ni otra sucesión intestada inscrita, en el lugar del último domicilio y donde tenía bienes inscritos.
Mi consejo: pide los certificados negativos de SUNARP primero. Si aparece un testamento que nadie conocía, el camino cambia.
El trámite paso a paso
- Reúnen los documentos y presentan la solicitud ante la notaría.
- El notario pide la anotación preventiva en SUNARP. Es un aviso en el registro de que la sucesión está en trámite.
- Se publica un aviso con un extracto de la solicitud en el diario oficial El Peruano y en otro diario.
- Se esperan quince días hábiles desde la última publicación. En ese plazo, cualquier persona que se considere heredera puede presentarse con sus documentos.
- El notario extiende el acta declarando herederos a quienes acreditaron su derecho.
- Se inscribe la sucesión en SUNARP, y la anotación preventiva se convierte en definitiva.
Desde 2025, con la Ley 32377, una oposición tiene que venir respaldada con documentos que prueben el derecho a heredar. Si no los trae, el notario la rechaza y el trámite sigue. Esto evitó que una oposición sin sustento frenara a toda la familia.
¿Cuánto demora?
Con los documentos completos, la etapa notarial suele tomar entre uno y dos meses, y luego hay que sumar la inscripción en SUNARP. Lo que más alarga los casos es la búsqueda de actas antiguas o de herederos que viven en el extranjero.
Ya son herederos: ¿y ahora qué pasa con la casa?
La declaración de herederos no pone la casa a su nombre por sí sola. Falta un paso que muchas familias olvidan: inscribir la sucesión en la partida registral del inmueble. Recién entonces figuran como copropietarios.
Con eso listo, las opciones más comunes son:
- Vender la casa entre todos y repartir el dinero según la parte de cada uno.
- Que uno compre la parte de los demás y se quede con la casa.
- Mantenerla en copropiedad, por ejemplo para alquilarla.
- Dividirla, si el inmueble lo permite físicamente y legalmente.
Dos datos que alivian: en el Perú no existe un impuesto a la herencia, y la transferencia por fallecimiento no paga alcabala. Sí deben actualizar el impuesto predial en la municipalidad a nombre de los herederos.
Primero la sucesión, luego la inscripción en la partida de la casa; solo después se vende.
Errores frecuentes que veo
- Dejar pasar años sin hacer la sucesión. Las deudas del predial se acumulan y conseguir documentos se complica.
- Omitir a un hermano o a un hijo de otra relación. Ese heredero puede reclamar después y anular lo avanzado.
- Olvidar que la mitad de la casa puede ser de la mamá o el papá que sobrevive.
- Firmar una venta "a nombre de la familia" antes de tener la sucesión inscrita.
La sucesión intestada notarial es el primer paso para que la casa de tus padres deje de ser un problema y vuelva a ser un patrimonio de la familia. Si estás en esta situación, cuéntame tu caso y te digo cuál es el camino más corto.
Este artículo es información general y no reemplaza una asesoría legal. Cada caso tiene particularidades que conviene revisar.
